מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום חנאי בע"מ

פסק דין

לפניי תביעת התובעת לשכר ראוי בגין שירותי אחזקה וניהול שסיפקה התובעת,לפי הטענה, לרכוש המשותף במבנה מסחרי, שהנתבעת היא בעלים של יחידה בו.

רקע עובדתי והשתלשלות העניינים

במקור הוגשה תביעה על סך של 13,168 ₪ עבור דמי ניהול לשנת 2006, כשהיא מתבססת על טענת התובעת, לפיה מונתה כדין להיות חברת הניהול של המבנה. מכאן ועל פי הוראות חוק המקרקעין, חלה על הנתבעת, לפי טענת התובעת, חובת תשלום דמי הניהול.

אלא שבמקביל לתיק זה, ניהלו הצדדים הליכים נוספים לגבי יחידה אחרת שבבעלות הנתבעת באותו מבנה מסחרי, במסגרת ת.א (ראשל"צ) 460/06 (כב' הש' אניסמן-עמית). פסק הדין ניתן ביום 4/2/08 ולפיו, נדחתה התביעה מחמת שהתובעת לא הוכיחה את מעמדה כחברת הניהול במבנה (פסק הדין).

משניתן פסק הדין, ביקשה הנתבעת לתקן את כתב התביעה ולהוסיף עילת תביעה של עשיית עושר ולא במשפט, ואילו הנתבעת ביקשה לדחות את התביעה בתיק זה. בהחלטת ביניים קבעתי כי פסק הדין החלוט שניתן בת.א. 460/06 מהווה השתק פלוגתא בכל הנוגע למעמדה של התובעת כחברת ניהול במבנה ולפיכך, אין לתובעת עילה לתבוע דמי הניהול מכוח מעמדה זה (בש"א 1713/08 מיום 16/7/09, להלן: "ההחלטה"). בנוסף, התרתי תיקון התביעה כמבוקש, לצורך העמדתה על עילת תביעה של עשיית עושר ולא במשפט, שבענייניה לא נפסק בת.א 460/06 הנ"ל. התרתי לצדדים להביא ראיותיהם לעניין זה. איני מוצאת מקום לחזור כאן על הדברים. ההחלטה הנ"ל מיום 16/7/09 מפורטת, ומהווה חלק בלתי נפרד מהחלטה זו.

מכאן התביעה שלפניי לשכר ראוי בגין שירותי ניהול ואחזקה, בתקופה שבין 1/1/06 –30/11/06, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, לפי כתב תביעה מתוקן שהגישה התובעת ביום 21/9/09.

יש לציין כי כתב התביעה המתוקן שהוגש על סך של כ- 35,000 ₪, התייחס גם לתקופות נוספות (עד אפריל 2008). מכיוון שבהחלטה מיום 16/7/09 לא התרתי את תיקון התקופה שאליה מתייחסת התביעה משיקולים שפורטו שם, הוסכם כי התביעה המתוקנת מתייחסת רק לתקופה המקורית, לשנת 2006, ללא צורך בהגשת כתב תביעה מתוקן נוסף.

אין ספק כי אופן ניהול ההליכים חרג הרבה מעבר לפרופורציה הסבירה לסכום התביעה ולמחלוקת. ההליכים בתיק זה נמשכו זמן רב, בין היתר, גם בשל הצורך בתיקון כתבי הטענות בעקבות פסק הדין בת.א 460/06 הנ"ל. בנוסף, עם הגשת כתב ההגנה לתביעה המקורית הגישה הנתבעת הודעת לצד ג', לשוכרים של היחידה הרלבנטית. יחד עם זאת, לא פעלה כנדרש להמצאת מסמכים לצד ג'. בית המשפט נדרש לשורת החלטות ואורכות, עד שניתן היה ליתן החלטה בבקשות שהוגשו כמפורט לעיל, לאחר שניתן פסק הדין. לבסוף, נמחקה ההודעה לצד ג' לפי בקשה מוסכמת של הנתבעת וצד ג', סמוך לפני מתן ההחלטה בבקשות (ראו החלטה מיום 2/6/09). משהוגש כתב תביעה מתוקן, לא הגישה הנתבעת מחדש הודעה לצדדים השלישיים.

התובעת הגישה תצהיר מנהלה, מר רוני מזרחי, וכן חוו"ד שמאי, מר משה נדם. הנתבעת הגישה תצהיר מנהלה, מר חנאי. לא הוגשה חוו"ד נגדית מטעמה. המצהירים והמומחה נחקרו. הצדדים סיכמו בע"פ.

דיון והכרעה

לאחר ששמעתי את הראיות אני סבורה כי דין התביעה להתקבל.

לעצם החיוב בדמי ניהול/שכר ראוי, חזרה הנתבעת וטענה כי התובעת מינתה עצמה שלא כדין, להיות חברת הניהול. עוד טענה כי מדובר בתביעה לא-לה. הנתבעת הנכונה, אם בכלל, היא כנגד המחזיק בפועל (השוכר, צד ג') ואי-אפשר לטעון שנהנתה מהשירותים. בנוסף, טענה כי התובעת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח שניתנו על ידה שירותי אחזקה וניהול. כן הכחישה הנתבעת את גובה דמי הניהול שנתבעו. הנתבעת צירפה לכתב ההגנה הצעת מחיר שלפיה דמי הניהול הם בסך של 1.5 $ למטר. אף שהוריתי לצרף לכתבי הטענות המתוקנים את כל הראיות, הנתבעת לא הגישה חוו"ד מטעמה וציינה בכתב ההגנה כי היא מבקשת אפשרות להגיש חוות דעת. כזו לא הוגשה גם בשלב אחר כשלהו של ניהול התיק.

עסקינן בעילת תביעה מכוח עשיית עושר ולא במשפט, בשל מתן שירותי ניהול ואחזקה לרכוש המשותף במבנה. מדובר בשירותים שהם חיוניים לקיום תקין של הרכוש המשותף במבנה המסחרי ובתוך כך גם להתקיימות תקינה של היחידות במבנה, כגון תשלום חשבונות מים, חשמל, אספקת שירותי ניקיון וכד'; ואין טענה שהשירותים ניתנו על ידי חברת ניהול אחרת או על ידי הנתבעת בעצמה (או על ידי צד ג', השוכר ביחידה). ככל שיוכח מתן השירותים על ידי התובעת, מדובר, אפוא, בחסכון בהוצאות שהנתבעת אינה יכולה לכפור בו. מאן דהוא חייב לנהל את נושא הרכוש המשותף, לשלם חשבונות וכד'.לעניין זה, אין בהעדר מעמד של התובעת כחברת ניהול, בשל פגמים כאלה או אחרים שנפלו במינויה, כפי שנקבע בפסק הדין בת.א. 460/06, כדי למנוע פסיקת שכר ראוי לפי דיני עשיית עושר [לפסיקת שכר ראוי במקרה דומה, שהרציונל שלו יפה לענייננו, ראו ד. פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א (מהדורה שניה, תשנ"ח), עמ' 229-230 והניתוח העיוני שם, בעניין פסק הדין Craven-Ellis v. Canons Ltd].

אשר למתן שירותי ניהול ואחזקה לרכוש המשותף במבנה על ידי התובעת - מר מזרחי מטעם התובעת העיד כי בשנים הרלבנטיות ניתנו על ידי התובעת שירותי ניהול ואחזקה במקום (ס' 33-32 לתצהיר משלים מיום 17/9/09 עמ' 11 ש' 23-19, עמ' 13 ש' 9-7). עדותו של מר מזרחי בעניין זה לא נסתרה, היא סבירה יותר בנסיבות, ומתחזקת משאר הראיות, מחקירתו של מר חנאי, ואף מהחוסר שנמצא כפי שיבואר, בראיות הנתבעת.

הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי "התובעת אינה מתפקדת כחברת ניהול כלל ועיקר", ומצד שני טענה כי "המבנה אינו מנוהל בצורה מקצועית". התובעת אף פירטה שורה של טענות לגבי תפקוד התובעת מהם עולה למעשה, טענה של תפקוד לוקה בחסר, ולא טענה שהתובעת איננה מספקת כלל שירותי ניהול ואחזקה במקום. אולם הנתבעת לא השכילה להוכיח את הליקויים או את החסר בשירותי הניהול והאחזקה שסופקו על ידי התובעת, ובכך לא אפשרה להביא את הטענות לידי ביטוי וכימות בקביעת גובה השכר הראוי.

העד מטעמה של הנתבעת, מר חנאי, חזר בחקירתו על הטענה שהשוכר צריך לשלם את דמי הניהול. בעדותו הוסיף וסייג שהשוכר צריך לשלם, רק אם יש ניהול (עמ' 7 ש' 21). למר חנאי, כפי שעולה מחקירתו, אין ידיעה אישית בעניין השירותים שסופקו. הנתבעת לא הביאה כל עד אחר שיכול להעיד על מצב הדברים בתקופה הרלבנטית לתביעה. לא רק זאת. כפי שפורט, הנתבעת מחקה מהתביעה את צד ג', השוכר. צד ג' אף לא הובא כעד מטעמה של הנתבעת, על מנת להעיד על העדר השירותים או הליקויים בהם. אני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה, כאילו צד ג' לא רלבנטי לתקופת התביעה ולכן נמחקה ההודעה לצד ג' (ראו גם גרסתו הבלתי ברורה, בלשון המעטה, של מר חנאי בעניין זה, בעמ' 5-6-7 לפרוטוקול). מההודעה לצד ג', מכתב ההגנה של צד ג' והסכם השכירות שצורף, עולה כי צד ג' הוא השוכר הרלבנטי לתקופת התביעה (לפי חוזה השכירות שצורף תקופת השכירות היא 9/05 עד 8/06). צד ג' ציין בכתב ההגנה כי "נתבעי צד ג' לעולם לא הכחישו כי יש לשלם את דמי הניהול אלא שהתובעת כמנהלת חברת הניהול, התרשלה בעבודתה.." (ראו ס' 7 לכתב ההגנה וכן התכתובת שצורפה, ממנה עולה שצד ג' סבל מריחות שיצאו מעסק מזון שכן. התובעת, כחברת ניהול, פנתה בכתב לעסק השכן. לטענת הנתבעת, התובעת לא פעלה כראוי לפתרון הבעיה). גם מכאן ניתן ללמוד כי בפועל ניתנו על ידי התובעת שירותי ניהול ותחזוקה לרכוש המשותף במבנה, לצד קיומן של טענות ביחס לטיב השירות שניתן; טענות שלא הוכחו, כאמור. צד ג' לא הגיש תצהיר ולא זומן להעיד מטעם הנתבעת.

אציין בכתב ההגנה שהגיש צד ג' ביום 15/12/08, נטען כי צד ג' שילם לנתבעת סך של 50,000 ₪ עבור דמי הניהול נשוא התביעה ועל כן, דינה של ההודעה לצד ג' שתימחק על הסף. צורפה לכתב ההגנה של צד ג' קבלה, וקבלת הסכום לא הוכחשה על ידי הנתבעת, אלא שהנתבעת טענה בדיון ההוכחות, כי מדובר בדמי ניהול לשנת 2008 ולא לתקופת התביעה (2006). הנתבעת לא טענה כי העבירה לתובעת דמי ניהול אלה, שנגבו מצד ג', לפי הטענה, לשנת 2008. מכל מקום, טענה זו סותרת את טענת צד ג' שלא הובא, כאמור, כעד מטעם הנתבעת, שלפיה התשלום מתייחס גם לתקופת התביעה.

זאת ועוד. לכתב ההגנה צירפה הנתבעת מספר תצהירים של מחזיקים/בעלים של יחידות אחרות במבנה. אלא שהללו, שצורפו כביכול על מנת להוכיח פגמים בניהול והאחזקה, לא נוגעים לתקופה הרלבנטית לכתב התביעה. אחד התצהירים, של מר בירנבאום, נמצא רלבנטי מבחינת התקופה, אך מר בירנבאום לא התייצב לחקירה על תצהירו. לכן, תצהירו של מר בירנבאום כאילו לא הוגש. אני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה לפיה ניתן להסתמך על תצהירו בהליך זה, משום שעדותו נמצאה מהימנה בפסק הדין בת.א 460/06. לבד מהחובה להתייצב לעדות על מנת שיוגש התצהיר (שדי בה כשלעצמה), השאלה העומדת כאן לדיון – עילה בעשיית עושר ולא במשפט - לא נדונה ולא הוכרעה בפסק הדין. בנוסף, לגבי בעלים של יחידה נוספת שמכתבו צורף לכתב ההגנה של הנתבעת, לתמיכה בטענות על שירותים חסרים (מגן י. חברה ארצית לאחזקה ושירותי ניקיון (2000) בע"מ) – התובעת הגישה תביעה לדמי ניהול, וניתן פסק דין לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, המחייב את מגן בתשלום דמי ניהול (פסק דין בת.א (ת"א) 26177/09 מיום 1/6/09, שהוצג על ידי התובעת).

אי הבאתם של עדים רלבנטיים (צד ג', מר בירנבאום, או כל אדם אחר בעל ידיעה אישית) לתמיכה בטענות הנתבעת, פועל לרעתה, ויש להניח כי אילו הובאו העדים היו תומכים בגרסת התובעת.